국토교통부(장관:강호인)가 7(목) 대통령 주재 제10차 무역투자진흥회의를 통해 “부동산 서비스산업 육성방안”을 발표하였다. 

주택에 대한 인식이 ‘소유’에서 ‘거주’로 변화하고, 월세 비중이 증가*하며 안정적 임대수익 중심으로 간접투자상품이 확대되는 등 부동산 시장의 패러다임이 임대 중심으로 변화하는데 비해 기업형 임대주택에 대한 기관투자자의 참여가 미흡*하고, 임대 관리업 등 서비스산업은 영세한 수준에 머물고 있으며, 리츠도 사모(117/125개, 94%) 위주로 발달되어 개인들의 소액투자 기회가 제한되고 있어, 이를 개선하기 위해 이번 대책이 마련되었다. 

* 전월세 거래량에서 월세가 차지하는 비중은 `11년 33.0% → `15년 44.2% 
* 총 사업비 6조원중 민간 3.5조원 투자(은행 등 금융기관은 324억 출자) 

금번 발표한 대책은 과감한 인센티브와 규제 개선 등을 통해 리츠의 공모·상장 및 뉴스테이 활성화와 종합 서비스산업 육성으로 이어지는 임대산업의 선순환 구조를 촉진하는데 그 의의가 있다. 

오늘 무역투자진흥회의에서 발표한 주요 내용은 다음과 같다. 

1. 뉴스테이에 대한 민간투자 촉진 

(1) 임대주택 투자에 대한 세제지원 확대 

임대주택 투자를 활성화하기 위해 적용되고 있는 임대주택 리츠·펀드에 대한 배당소득세 분리과세를 `18년말까지, 임대사업자에 대한 소득세 또는 법인세 감면을 `19년말까지 연장 적용하며, 결손금이 발생할 경우 100%까지 이월결손금 공제를 허용한다. 

법인이 리츠 또는 부동산 펀드를 통해 장기임대주택(15년이상)에 투자하는 경우, 배당소득과 주식양도차익에 대해 법인세를 감면하는 과감한 세제지원을 도입하여 뉴스테이에 대한 재무적 투자자(FI) 참여를 확대하고, `15년 이상 장기간 운영을 유도할 계획이다. 

(2) 금융기관 리츠 출자규제 개선 

금융기관이 리츠에 일정비율 이상 출자*할 때 적용되던 금산법이나 보험업법상 사전승인 또는 신고의무를 사후보고로 간소화하여 리츠에 대한 투자여건을 개선하고, 

* 금산법 : 20%초과 출자(5%이상 출자, 실질적 지배 등), 은행·보험업법: 15%초과 출자 
** (사례) 리츠에 대한 출자규제(은행, 보험 15%)로 인해 금융기관에서 15% 미만 출자, A뉴스테이리츠 : A은행 14.9% 출자, B주택개발리츠: B보험사 14.5% 출자 

보험사가 지급여력비율(RBC)을 산정할 때 적용하는 신용위험계수*를 부동산 실물투자 수준으로 하향 조정(현행 12%→7.5%수준)하여 보험사의 투자여건이 더욱 개선될 예정이다. 

* RBC는 가용자본/필요자본으로, 신용위험계수가 커질수록 보험사의 필요자본도 커지게 됨 

(3) 펀드를 통한 뉴스테이 추진여건 개선 

부동산펀드를 통해 뉴스테이를 추진할 때에는 일반 부동산 펀드에 적용되는 국민주택채권 매입의무를 면제하여 인센티브 효과*를 주며 또한 펀드 등에 대해서도 임대주택 매입자금 보증의 보증수수료(현행 연 0.337%)를 인하하고, 보증대상 자산도 확대(현행 주택 연계 근생시설 제외)하여 뉴스테이 투자를 촉진할 계획이다. 

* 국민주택채권 매입 면제 시 연환산 기준 0.5∼2.7bp 수익률 상승 효과 

2. 부동산투자회사(리츠)의 공모·상장 활성화 

(1) 상장요건 완화 및 우량 리츠 공모·상장 촉진 

리츠의 상장요건을 합리적으로 개선하고, 규제개선 등을 통해 공모·상장 활성화를 유도하여 일반 국민의 투자기회를 확대한다. 

리츠의 상장요건은 다음과 같이 개선된다. 

① 매출액의 기준이 되는 사업연도를 6개월에서 1년으로 개선한다. 

② 위탁관리 리츠의 매출액 기준을 비개발형은 100억원에서 70억원으로, 개발형 중 뉴스테이에 투자할 경우 300억원에서 200억원으로 완화한다. 

③ 또한 우선주* 상장도 허용하여 일반인들에게 안정성이 높은 수익구조를 제공할 수 있게 한다. 

* 대개 의결권이 부여되지 않으면서 일정한 배당을 보통주보다 우선 지급하고 해산시 잔여재산 배분 등에서 우선적 지위를 가지는 주식을 말함 

우량한 공모·상장 리츠를 선별하여 주택도시기금을 투자하고, 규제개선도 추진한다. 공모·상장에 제약요인이 되고 있는 1인당 주식소유제한을 완화(위탁관리 40→50%, 자기관리 30→40%)하고, 주주총회 결의사항도 중요사항 이외에는 이사회에 위임할 수 있도록 하여 공모·상장에 드는 의사결정비용을 낮출 계획이다. 

(2) 공모 리츠에 현물출자 유도 

공모 리츠에 특별한 인센티브를 부여하는 일본, 싱가포르 등의 사례와 같이, 국내 리츠에도 공모 리츠에 한정된 과세혜택을 추진한다. 

법인이 50인 이상 투자하는 공모 리츠에 대해 토지나 건물 등을 현물출자하면 그 양도차익에 대하여 3년간 분할과세하여 공모 리츠가 우량한 물건을 확보할 수 있도록 하며, 현물출자를 통한 법인의 부동산 유동화를 촉진한다. 

* 분할과세를 통해 법인은 일시에 납부할 세금을 분할 납부하여 해당금액에 대한 회사채 이자율(AA- 1.79%, BBB- 7.8%, 6월기준) 정도의 비용감축 효과가 기대됨 

(3) 자산관리회사와 자산운용사의 겸업허용 

현재까지 불가능했던 리츠의 자산관리회사(AMC)와 펀드의 자산운용사 간에 겸업을 허용하여 역량있는 자산운용사가 상장 리츠를 추진할 수 있도록 허용하고, 리츠 자산관리회사도 펀드를 통해 부동산을 확보할 수 있도록 선택적 추진이 가능해지도록 한다. 

국토부는 그 간 협의체 회의 등을 통해 여러 차례 리츠-펀드업계 양측의 의견을 수렴하였고, 자산운용사의 공모·상장 리츠 추진 수요가 높아 겸영을 허용하게 되었다고 밝혔다. 

3. 종합 부동산 서비스산업 육성 

종합부동산 서비스 제공을 유도하기 위해 자회사, 네트워크 구축 등을 통해 우수한 종합 부동산서비스를 제공하는 기업에 대해 인증 제도를 도입*하여 연내 시범사례 발굴 등을 추진한다. 

* 개발·임대관리·중개 등 → 네트워크 구축 및 종합서비스 → 우수 서비스 인증 

또한 우수 부동산서비스 인증*과 뉴스테이가 상호 발전 할 수 있도록 우수 인증 사업자가 뉴스테이 참여 시 가점을 부여하고, 뉴스테이 단지 인증제에 따라 인증받은 업체는 우수 부동산서비스 인증 시 우대할 계획이다. 

*우수 부동산서비스중 주거서비스와 관련성이 높은 ‘임대관리’ 분야에 적용 

(1) 뉴스테이 사업에 종합 주거서비스 체계 구축 

뉴스테이 단지에 양질의 주거서비스를 지속적으로 제공하기 위해 금년부터 뉴스테이 단지 인증제 구축을 추진할 계획으로, 

우선 주거서비스의 개념을 단지 내 시설에 대한 운영 및 유지관리에서 보육, 세대내 청소, 조식 서비스, 동아리 활동 등 생활지원 서비스까지 확대하고 사업자가 양질의 주거서비스 계획을 수립하도록 지원, 입주 후에는 사전에 계획된 주거서비스가 지속적으로 제공되는지 모니터링 등을 통해 사후 관리할 계획이다. 

아울러, 뉴스테이의 주거서비스 향상을 위해 임대·시설 관리, 맞춤형 서비스 등을 내용으로 하는 새로운 주거서비스 평가기준도 마련한다. 

(2) 주택 임대관리업 역량 강화 

주택 임대관리업자에 대한 세제 지원을 강화하고, 리츠 자산관리회사와 임대관리업 간 겸업을 허용하여 역량을 강화한다. 

뉴스테이 등 임대주택에 거주하는 국민의 입맛에 맞춘 다양한 주거서비스를 제공할 수 있는 주택 임대관리업을 육성하기 위해 주택 임대관리업자가 임대주택 거주자에게 공급하는 일반관리용역에 대한 부가가치세 면제 효과가 날 수 있도록 관련 규정을 정비*한다. 

* 공동주택 관리주체(공동주택관리법 제2조제10호)에 주택 임대관리업자를 추가 

이를 통해 주택 임대관리업의 사업여건이 개선되고 임차인의 관리비 부담이 감소하는 효과가 나타날 것으로 기대된다. 

또한 리츠의 자산관리회사가 주택에 대한 자기관리 임대관리업 수행도 허용하여 자금의 투자운용부터 임차인 모집, 임대주택의 관리 운영까지 종합적으로 서비스하는 우량한 기업이 출현할 수 있도록 유도할 계획이다. 

(3) 민간임대사업 촉진을 위한 보증상품 마련 

민간임대사업을 촉진하기 위한 주택도시보증공사(HUG)의 다양한 보증상품을 개발한다. 

종합부동산서비스산업을 지원하기 위해 임대사업 전반에 걸쳐 제공되고 있는 다양한 보증상품을 보다 저렴하게 이용할 수 있도록 패키지 보증상품을 출시하며 리츠가 아닌 일반 사업자가 주거용 오피스텔을 건설하여 임대주택으로 공급하는 경우에도 임대사업 PF 보증을 제공하고, 보증 연면적 조건을 완화*하며, 300세대 미만 중소규모 사업장의 보증한도도 50%에서 70%로 확대한다. 

* PF보증, 하자보수보증, 임차료 지급보증, 임대보증금 보증, 임대관리보증 등을 하나의 상품으로 묶은 새로운 상품을 출시하여 보증료 부담 경감 
* (현행) 연면적 2만㎡이상 (수도권·광역시 소재 1만㎡이상) (개선) 연면적 1만㎡이상 (수도권·광역시 소재 5천㎡이상) 

토지를 담보로 제공할 수 없어 사업비 조달이 어려운 토지임대부 임대주택 건설사업에 대한 PF보증도 출시하여 토지비 절감을 가능하게 돕는다. 

새로운 보증상품은 연구용역 등을 거쳐 금년 하반기 중 출시할 예정으로, 이번 보증제도 개선으로 대규모 단지 위주의 임대주택 공급 뿐 아니라 수도권 역세권, 자투리 토지를 활용한 소규모 임대주택 사업도 촉진될 것으로 기대된다. 

◇ 기대효과 

국토부는 이번 대책을 통해 서민·중산층을 위한 뉴스테이 공급에 재무적 투자자(FI) 참여가 확대되고, 고품질 주거서비스 제공이 가능해지며, 관련 산업 발달에 따라 새로운 일자리 창출에도 기여할 것으로 내다봤다. 

또한 공모·상장 리츠를 활성화하여 우량 부동산에 대한 일반 국민들의 안정적 투자기회를 확대하는 효과가 있을 것으로 전망했다.