정부의 공공주도 역대급 주택 공급 정책에 기대감이 커지고 있다. 문재인 정부 무려 20번이 넘는 부동산 대책이 나왔음에도 집값은 여전히 상승하고 있는 가운데 이번 대폭적인 공급 확대 정책으로 집값 안정을 이룰 수 있을지에 관심이 집중된다. 최근 정부는 공공주도로 전국에 83만6,000가구를 공급한다는 내용의 '2·4 부동산대책'을 발표했다. 기존 공급이 주로 도시 외곽 위주로 이뤄졌던 반면 이번에는 서울 역세권 등 도심 한복판에 집중하여 공급된다는 점에서 큰 차이가 있다. 다만 대부분 절차를 공공이 직접 주도하는 만큼 민간 참여 여부가 사업 성패를 가를 것이라는 의견이 나온다.

 

신속성 목표 속 절차는 간소화

국토교통부‧기획재정부는 최근 서울 및 수도권 이외 전국 대도시에 주택 공급을 획기적으로 확대하는 내용의 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택 공급 대책’을 발표했다. 정부의 목표는 지하철 역세권과 노후 저층 주택지를 고밀 개발해 오는 2025년까지 서울에만 32만3,000가구를, 지방 포함 전국적으로 83만6,000가구 수준 각각 공급하겠다는 게 골자다.

이는 기존 ‘3기 신도시’ 개발 등 수도권 127만 가구 공급계획의 연장선으로 보인다. 이번 대책을 합치면 총 200만 가구에 달하는 역대급 규모로 업계는 평가한다. 정부는 신속한 사업 추진을 위해 규제 완화 및 절차 간소화에 집중한다는 계획이다.

이번 공급대책에서 세부적으로 살펴보면 서울 32만3,000가구, 인천·경기 29만3,000가구, 5대 광역시 22만 가구 등이 포함됐다. 이 중 57만3,000가구는 도심 내 신규사업으로, 26만3,000가구는 신규 공공택지 지정 등 방식을 통해 각각 확보한다는 방침이다.

우선 정부는 지하철 역세권과 준공업지역, 저층 주거지역 등을 고밀 개발하는 도심 공공주택 복합사업을 통해 30만6,000가구를 조성할 계획이다. 3년 동안 한시적으로 ‘도심 공공주택 복합사업’을 새로 도입하며 노후 슬럼화, 비효율적 부지 이용 등 요인에도 적정한 개발수단이 없어 방치되고 있는 역세권 등 지역을 정비해 나간다는 것이다.

특히 ‘공공주도 패스트트랙(Fast-Track)’을 적용해 신속성을 확보한다. 토지주 등 3분의 2 이상이 동의하면 사업이 확정되고 공기업 대지 확보와 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거치며 착공하게 된다.

아울러 용적률 상향과 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 높인다. 게다가 토지 소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 10~30%포인트(p) 높은 수익률과 아파트 상가 우선 공급이 보장돼 참여율 높이는 데 주력하겠다는 방침이다.

정부는 이해관계 조율, 공익확보 등 공공 기능을 정비사업에 적용한 ‘공공직접시행 정비사업’도 활성화한다. 해당 정비사업은 주민 동의를 거친 후 한국토지주택공사(LH), 서울주택공사(SH) 등이 재개발·재건축을 직접 시행, 사업·분양계획을 주도하는 등 신속한 사업 추진이 목적이다.

조합원 과반수가 요청하면 공기업이 즉각 사업을 시행하는 한편 조합총회 및 관리처분인가 절차가 생략된다. 1단계 종상향 또는 법적상한용적률의 120% 상향, 재건축 조합원 2년 거주 의무 미적용, 재건축초과이익 부담금 미부과 등이 적용된다. 이들 조합원에게 기존 정비계획 대비 추가수익을 보장하고, 장래 부담 아파트값을 현물선납 후 정산하는 방식을 도입해 분담금 증가 리스크를 줄여 사업 참여를 유도한다.

정부는 전국 15~20곳에 약 26만3,000가구의 신규 공공택지를 확보할 방침이다. 아직 구체적 지역명은 밝히지 않은 가운데 수도권에선 서울 인근 또는 서울 접근성 양호 지역을 중심으로, 지방 권역은 광역시를 중심으로 대상지를 선정할 계획이다.

아울러 정부는 도심 내 단기 입주가 가능한 물량에도 최대한 확충시킬 예정이다. 앞선 전세 대책 11만4,000가구 공급계획의 일환에 따른 것이다. 이번 대책으로 정부는 공급되는 물량 가운데 70~80% 이상을 분양주택으로 내놓을 계획이다. 특히 일반공급 비율을 최대 50%까지 상향하며 이 중 일부는 추첨제(30%)로 공급한다.

 

부동산 투기 방지책 병행한다

정부는 투기수요의 철저한 차단을 언급하기도 했다. 이에 따라 우선공급권은 1가구 1주택 공급 원칙은 물론, 대책 발표일 이후 사업구역 내 기존 부동산을 신규 매입하였으면 우선공급권을 주지 않기로 했다. 결국 대책발표 이후 지분 변동이나 다세대 신축 등을 통해 추가 지분을 확보했더라도 우선공급권이 부여되지 않는다. 건축물 1채에 1개 필지를 다수가 공유해도 우선공급권은 1개만 허용한다.

우선공급권은 소유권 이전 등기 시까지 전매 제한이 설정되며, 대상자는 우선 공급계약일로부터 5년 내 투기과열지구 우선공급 및 정비사업 조합원 분양이 불가능하다.

또한 사업 예정지는 토지거래허가구역으로 지정해 실거주‧실경영 목적이 아닌 부동산 매입을 원천 차단하고, 사업예정구역과 그 인근지역의 이상거래 등 투기수요에 대한 실거래 기획 조사 및 현장점검 등을 강화할 방침이다. 사업예정지로 거론된 지역의 경우 가격 동향 점검을 강화하며 불안이 심화하거나 이상 징후가 발견되면 사업 대상에서 제외하거나 (예정)지구지정을 중단한다.

한편 공공이 주도하는 주택 공급이 규모 면에서 역대급이라는 평가가 나온 가운데 시장에서 받아들일 충격의 수준은 아직 미지수다. 다만 최근 폭등한 전·월세 시장 불안정이 심화한 상황에서 이번 대책에서 크게 미흡한 관련 대책 등 추가 방안이 마련돼야 한다는 지적도 일각에서 나오고 있다.