대한민국의 평범한 성인이 순수히 자력으로 집을 장만하는 것은 누구나 원하되, 결코 해결이 쉽지 않은 과제와도 같다. 현시점 대한민국은 천정부지(天井不知)의 부동산 가격 급등, 전세 매물 실종으로 혼란이 가중되고 있고 집을 사기 위해 최대한 무리를 한다는 의미에서 ‘영혼까지 끌어모은다‘는 말을 줄인 ‘영끌’ (영끌 : 아주 작고 사소한 것들 마저 하나로 모으는 행위를 강조하는 신조어)이라는 전대미문(前代未聞)의 단어가 출현하기도 했다.

최근 국토교통부 김현미 장관이 교체되어, 신임 국토교통부 장관으로 변창흠 한국토지주택공사(LH) 사장이 내정되었다. 변 후보자의 인사청문회가 오는 12월 23일 열릴 예정이다. 청문회를 통해 자질과 업무 능력을 검증받은 뒤, 변창흠 내정자가 새해부터 펼쳐나갈 정책의 방향에 온 국민의 시선이 모아지고 있다.

 

부동산 지각 변동: 임대차 3법이 몰고 온 폭풍

부동산 업계 전문가들은 2020년 부동산 시장의 파동을 크게 ‘임대차 3법의 영향’과 ‘주택 공급 부족’으로 보고 있다.

임대차 3법은 전월세 신고제, 계약 갱신 청구권제, 전월세 상한제를 핵심 내용으로 하는 법안이다. 계약 갱신청구권제와 전월세 상한제를 담고 있는 주택임대차보호법 개정안이 2020년 7월 30일 국회를 통과하여 7월 31일부터 시행되었다.

계약 갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약 갱신 요구권을 보장하여 현행 2년에서 추가로 2년 더 계약 연장을 보장받도록 하되, 특정 거절 사유 (임대료 연체, 부정한 방법의 임차, 임대인이나 임대인의 직계존속 · 비속이 실 거주를 원할 경우, 임차인의 고의 중과실에 의한 파손, 기타)에 해당하면 계약 갱신 청구를 거절할 수 있다.

전월세 상한제는 임차 재계약 시, 차임 상승폭을 원 계약 임대료의 5% 이내로 하되, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 했다. 이러한 계약 갱신청구권과 전월세 상한제는 임차인 보호를 위한 것으로 개정 법 시행 전 계약을 맺은 기존 임대차 계약에도 소급 적용된다. (개정안은 소급효에 대한 논란이 있었다.)

임대인으로서는 일단 계약이 성립되면 4년까지 계약이 이어질 수 있기 때문에, 4년간의 부동산 임차료 상승분을 감안하여 미리 처음 계약 당시부터 금원을 높게 책정할 우려가 있다. 또한 개정법은 소급 적용되므로, 첫 계약 갱신은 어쩔 수 없다 하더라도 1차례 갱신 후인 4년이 지난 후에는 전세를 월세로 전환할 수도 있다. 이러한 기류는 이미 전세가 상승, 전세 매물이 사라지는 결과로 나타나 세입자들을 고뇌에 휩싸이게 하고 있다.

전월세 신고제는 임대차 계약 신고의무와 관련한 것으로 ‘부동산 거래 신고 등에 관한 법률’개정안에 해당된다. 이는 주택 임대차 계약 시, 30일 이내 시군 구청 등 지방자치 단체에 계약 당사자, 보증금, 임대료 및 계약금 및 계약 내용을 의무적으로 신고하도록 규정하고 있다. (해당 지역의 임차인에게 시의성 있는 실거래 정보를 제공한다는 취지) 2021년 6월 1일부터 시행될 예정이다.

또한 정부는 2020년 8월 19일, 세입자 보호 후속 조치로 현행 4%인 전월세 전환율을 2.5%로 하향 조정하기로 했다. 전월세 전환율은, 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 연 이자율로, 전환율 하향 조치는 월세로의 전환 시 임차인의 주거비 부담을 덜어주기 위함이다.

이와 더불어 부동산 관련 분쟁을 해결하기 위한 분쟁 조정위원회를 금년 중 6개소 추가 설치한다. 또한 허위 계약갱신 거절로부터 임차인 보호를 위해 퇴거 이후에도 주택의 전입신고 · 확정일자 현황 등을 열람할 수 있도록 정보 열람권을 확대 시행한다. (고의에 의한 계약 갱신 거절을 방지하고 임차인 보호를 위한 조치)

집 없는 국민을 위한 보호 차원의 정책이지만 다양한 경우의 수를 예상하지 못한 급속 실행과 운용은 사회에 큰 파장을 일으켰다. 입장 차가 현격한 임대인과 임차인 간의 갈등이 불거졌고 임대인 자신이, 자기 소유의 집에 원하는 대로 입주하지 못하는 현상이 속출했다. 계약 갱신청구권 남용으로 인한 부작용도 다수 발생하여 오도가도 못 하는 일이 벌어지는가 하면, 현거주 중인 세입자가 새로 들어올 사람에게 고의로 셋집을 보여주지 않거나 임대인에게 과도한 이사 비용을 청구하는 등, 정책 당국은 상상하지 못했을 일들이 세간에서 일어났다. 매물 품귀현상과 전세의 실종, 급격한 부동산 가격의 상승은 이제 경제적 여력이 없는 국민들의 마음에 절망감과 함께, 이번 생에 내 집 마련은 포기해야 할 것 같다는 서글픈 체념마저 불러일으킨다.

 

아파트 '실거래 가격 지수’는 지방자치단체에 신고한 실제 매매 거래 가격 자료를 기반으로 작성되어 아파트 실거래 가격의 변동률을 보여주는 지수 (指數 : 물가나 임금 따위와 같이, 매년 변화하는 사항을 알기 쉽게 하기 위해 어느 해의 수량을 기준으로 잡아 100으로 하고, 그것에 대한 다른 해의 수량을 비율로 나타낸 수치)이다. 아파트 '실거래 가격 지수’는 전국과 수도권, 광역시, 도 단위로 분석하며, 서울은 도심권과 동북권, 서북권, 서남권, 동남권 등 5개 생활권별로 나누어 발표된다.

2017년 11월 서울지역 아파트 실거래 가격지수를 100으로 보았을 때, 2020년 10월은 지수 152.4로 거래 가격이 52% 이상 상승했음을 의미한다. (참고: ‘전국’아파트 실거래가 지수는 2020년 10월 기준, 117.1이고 변동률은 1.86을 기록하고 있다. 출처-한국부동산원 통계의거) 위 지표를 통해 올해의 뜨거운 감자였던 서울의 아파트값 변동 추이를 알 수 있다.

 

주거 변화의 새 물결 : 공유 주거의 등장에 이르기까지

대한민국 역사상 전 국민 대이동을 야기했던 사건은 6·25 전쟁이었다. 북쪽에서 남하한 실향민의 폭증으로 남한 인구 밀집 지역에는 판잣집 같은 무허가 주택이 양산되었다. 피란민들은 작은 빈터에 열악한 판잣집을 짓고 처절한 생존을 이어갔다.

대한민국은 1960년대 이후 가파른 산업화에 힘입은 경제성장으로 빠른 도시화가 이루어졌다. 1980년 전국 단독주택 거주 비율은 89.2%나 되었던 반면, 1980년의 아파트 거주 가구는 4.9%의 낮은 비율을 차지하고 있었다. (1980년 단독주택 4,652,127호, 당시 아파트 거주 373,710호. 출처: 통계청 자료) 통계청의 2019년 인구주택 총 조사 발표에 따르면 단독주택 거주 가구는 631만 가구(31%)이며 일반가구 중 아파트 거주 가구는 1,041만 가구 (51.1%)의 수치를 나타냈다.

1990년대에는 신도시 건설로 주택 가격이 안정세를 보였다. 1990년대 이후의 주택 공급은 아파트가 큰 비중을 차지하였다.

2000년대를 지나며 저출산, 고령화 시대 인구 변동으로 주택 수요에도 변화가 일어나기 시작했다. 인구조사에 따르면 평균 가구원수는 1980년 4.5명에서 2010년 2.7명으로, 다시 2019년 인구주택 총 조사 결과에 따르면 일반가구 평균 가구원 수는 2.39명이었다. 이는 높은 1인 가구 비율에 기인한다.

주거문제의 심각성이 경제적 문제에서 심각한 사회문제로까지 이행되고 있다. 세계 유일의 우리나라 임대차 방식인 전세는 고금리 시기 임대인에게는 금융 소득을 올릴 수 있는 방안이었으나 2010년대 이후 저금리 기조 하 임대차 시장은 월세 형태로 변화해 갔다. 이러한 추세로 대도시 임차인의 주거비 부담은 늘어날 수밖에 없었다. 특히 사회 초년생인 많은 젊은 세대들이 취업난과 함께 주거비 문제로 큰 고통을 겪고 있다.

2019년 인구 주택 총 조사 집계에서 1인 가구 비율은 30.2%를 기록했다. 가구원 수가 감소되는 추세를 배경으로 경제적인 부담을 덜기 위한 공유 주거가 최근 새로운 주거방식으로 대두되고 있다.

공유 주거는 혈연관계의 가족이 아닌 사람들이 모여 사는 것을 의미한다. 일상적 공간을 공유하며 공동으로 생활하는 새로운 주거 형태이다. 비용 절감이나 공동생활을 통해 유대를 이룰 수 있다는 장점이 있는 반면, 프라이버시 문제와 관계 간 갈등이 발생할 수 있다는 측면에서 단점도 분명 존재한다. 우리나라의 경우 보통 셰어하우스의 형태로 이루어지는데 아직 보편화된 형태는 아니지만 젊은 세대의 주거비 문제를 해결하는 하나의 방안으로 그 유용성이 커질 것으로 보고 있다.

 

미래 시대 스마트 주거

건축분야에서도 첨단 기술 발전의 영향을 받아 상식의 틀을 깨는 새로운 기능이 장착된 미래형 집이 등장하고 있다. 며칠 전 TV를 통해 ‘트랜스포머 (Transformer) 주택’을 소개하는 프로그램을 보게 되었다.

트랜스포머 주택은 집의 외관을 둘러싼 장막이 열리고 벽을 자유자재로 움직일 수 있고 바닥이 솟거나 내려가는 등 ‘변신하는 집’이라고 할 수 있다. 주인이 원하는 대로 조종하고 움직일 수 있는 집. 가히 첨단 기술의 정수를 보여주는 미래 시대 우리가 맞이할 새로운 주거이다. 스마트폰의 앱(application)을 통해 구동할 수 있으며 모션 컨트롤 기능으로 조명도 켜고 거실 바닥도 오르고 내릴 수 있다. IT 기술의 발전이 이제 집 안에까지 깊숙이 들어 온 것이다.

21세기 기술의 집약은 홈오토메이션 (home automation: 생활 기능, 가사 업무의 자동화), 홈네트워크 (home network : 유무선 기술을 통해 가정 내 전자 기기를 제어할 수 있도록 구축하는 연결 망. 외부에서도 가스, 난방, 거실 조명, 텔레비전, 컴퓨터 따위의 제어가 가능하다. 안전을 위한 홈시큐리티, 원격 진료 서비스를 지원하는 홈헬스케어 등이 있다), 지능형 센서(smart sensor)를 토대로 가전기기 등과 결합하여 생활의 편리성과 안락함을 더하게 된다. 앞으로 지능형 홈 네트워크 설비가 더욱 발전할 것으로 업계는 전망한다. 안전을 위한 보안 시스템의 발전과 입주자의 편의를 위한 원격 서비스 제공 등 과학 기술과 주거관리 기술의 접목은 향후, 현대인들이 보다 여유로운 삶을 누릴 수 있게 하며, 더욱 행복한 주거환경으로 이끌어 갈 것이다.

 

품위 있는 삶과 주거

토지나 건물, 수목같이 움직여 옮길 수 없는 재산이 부동산이다. 공간의 이용 가치를 통해 수익을 발생시키고 효용을 얻을 수 있는 시대를 살아가기에 대다수 사람들은 부동산 자산 가치의 변동에 매우 관심이 높다.

육체를 가진 인간에게 물리적 공간은 중요하고 다각적인 의미를 지닌다. 우리 삶의 많은 행동이 공간에서 이루어진다. 특정 업무를 이행하기 위해서든 생활을 영위하기 위해서든 인간에겐 적절한 공간이 필요하다. 이제 사람들은 단순한 거주 개념을 넘어 살기 좋은 주거 환경을 우선 생각한다. 집은 삶의 터전이자 휴식과 재생산의 공간이기도 하다.

1000세대 이상의 대규모 아파트 단지는 잘 관리된 조경과 부대시설을 제공한다. 또한 학교와 다양한 편의 시설이 인접하고 난방과 시설 관리 비용 절감 및 우수한 환경을 보유하고 있기에 대다수 사람들이 선호하는 주거시설이다. 주거의 일정한 품질을 담보하고 있기에 높은 경쟁력을 갖추고 있다. 앞으로는 살기 좋은 주거 환경을 위해 집이 건물의 차원을 넘어 커뮤니티 중심의 사회적 공간으로 변모할 것으로 전문가들은 전망한다.

 

더불어 사는 사회를 꿈꾸며

최근 아파트는 단순히 거주 개념을 넘어서 사회 내, 비슷한 소득 수준과 문화를 향유하는 사람들의 커뮤니티로서의 역할도 가지고 있다. 언젠가 인터넷 커뮤니티에서 ‘과거 신라시대 골품제도(骨品制度)’에 빗대어 사는 동네가 어디냐에 따라 신분이 결정된다는 블랙 유머( black humor : 웃음을 유발하지만 그 기저에 인간 본성이나 사회에 대한 섬뜩하고 잔혹한 반어와 풍자 따위를 담고 있는 유머)를 읽은 적이 있다. ‘우스갯소리’라고 치부하기에는 부(富)의 편재와 그에 따른 사회적 인식을 적나라하게 드러내는 현실 기반의 농담이었다.

같은 아파트 단지라 해도 임대에 산다는 이유로 입주민 간 반목과 차별의 시선이 있는 것이 현실이다. 이런 일들은 임대 주민들의 마음에 깊은 상처를 남기기도 한다. 분양과 임대의 차별과 위화감을 없애고 주민 간 조화를 위한 갈등 해소 방안도 실질적으로 필요하다.

최근 부동산 격동으로, 정부는 뒤늦게 심각성을 인지하고 전월세 대책으로 안정적 주거 확대 정책과는 다소 거리가 있는 오피스텔 같은 상가건물을 주택화하거나 호텔을 주거용으로 개조하여 임대주택으로 공급하는 방안을 내어 놓기도 했다.

동족방뇨(凍足放尿)라는 말을 들어보았을 것이다. 언 발에 오줌 누기식의 임시변통 정책보다는 근원적 조치가 필요하다. 부동산 업계와 국민들은 새해에 새로운 기대와 함께 규제 위주 정책을 탈피하고 공급 확대 및 원활한 해결 방안이 나오기를 간절히 바라고 있다.

주거의 수요와 공급을 결정짓는 요인은 광범위하다. 주택 가격, 개인의 소득, 주택 공급률, 인구 및 가구원 수, 출산율, 가족 구성 형태, 주택 건축 기술, 생활양식의 변화, 정부의 주택 정책 등 다양한 변인들이 존재한다. 시장의 현실 수요에 따른 적정 공급 방안이 절실하다.

한 평생을 벌어도 따라잡을 수 없는 집값. 이루기 어려운 내 집 마련의 꿈. 하늘의 별 따기만큼이나 멀어져 가는 그 꿈. 새해에는 그 어려운 꿈에 우리가 한발 더 가까이 갈 수 있는 정책이 나오길 염원한다. 가족이 오순도순 정을 나누고 편히 쉴 수 있는 지상 위의 따뜻한 우리 집. 즐거운 나의 집을 그리며.

(월간인물 김윤혜 기자 kyh@monthlypeople.com)