[정책INSIGHT] 금융위원회 - 4.29 가계부채 관리방안

오는 7월부터 규제지역에서 6억 원 초과 아파트를 대상으로 주택담보대출을 받을 때 총부채원리금상환비율(DSR)이 개인별 40%가 적용된다. 

또 내달부터 토지, 상가, 오피스텔 등 비주거용 부동산 담보대출을 받을 때 현재 주택과 마찬가지로 담보인정비율(LTV)이 도입된다. 대출 한도가 시가의 최대 70% 이하로 제한되고, 특히 토지거래허가구역 내 비주거용 부동산은 LTV가 40%로 묶인다. 또한, 청년층의 내 집 마련을 돕기 위해 40년 초장기 주택담보대출이 도입된다.

금융위원회와 금융감독원은 29일 이러한 내용이 담긴 가계부채 관리방안을 발표했다.

이번 4·29 대책은 지난해 코로나19 사태 이후 8%(전년 대비)까지 급증한 가계부채 증가율을 원 상태로 되돌리는 데 초점을 맞췄다. 

DSR이란 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율이다. 지금까지는 은행별로 DSR 평균치를 40%로 맞추면 됐기 때문에 개별 차주에 따라 40% 넘게 대출을 받는 때도 있었다. 

투기지역·투기과열지구 내 시가 9억 원 초과 주택을 사거나 연 소득 8,000만 원이 넘는 사람이 신용대출 1억 원 이상을 받을 때만 차주별로 DSR 40% 규정이 적용됐다.

하지만 7월부터는 차주별 DSR 적용 대상이 전체 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 시가 6억 원 초과 주택으로 넓어진다. 

서울 아파트의 약 83.5%, 경기도 아파트의 약 33.4%가 적용 대상(2월 기준)이 된다는 게 금융위 설명이다. 

신용대출에서도 연 소득 8,000만 원 조건을 삭제, 소득과 관계없이 1억 원 이상의 대출을 받으면 DSR 40% 규제가 적용된다. 차주별 DSR 40% 적용 범위는 내년 7월에는 총대출액 2억 원 초과, 2023년 7월에는 총대출액 1억 원 초과 차주로 단계적으로 확대된다.

다만 전세자금 대출, 예·적금 담보대출, 보험계약대출 등 소득 외 상환 재원이 인정되거나 정책적 필요성이 있는 경우(서민금융상품, 정부·지자체 협약대출), 소액 대출(300만 원 미만) 등에는 대출 신청 때 개인별 DSR 적용이 제외된다.

또 DSR 산정 시 되도록 실제 만기를 반영하도록 체계를 정비한다. 현재 일률적으로 10년을 적용 중인 신용대출의 DSR 산정 만기는 7년(올해 7월)→5년(내년 7월)으로 단계적으로 줄어든다.

또한 금융당국은 토지·오피스텔 등 비주택 담보대출에도 주택담보대출비율(LTV) 및 DSR 규제를 도입하기로 했다. 현재 상호금융권에만 비주택 담보대출에 LTV 70% 규제를 적용하고 있지만 다음 달 17일부터는 은행 등 전체 금융권으로 확대된다. 이와 함께 2023년 7월부터 차주단위 DSR 전면 도입에 차질이 없도록 비주담대 취급관행도 개선키로 했다. 

참고로 LTV(Loan To Value ratio)은 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율로 만약, 주택담보대출비율이 60%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 1억 8천만원(3억×0.6)이 된다.

이와 더불어 서민·청년층의 주거 사다리 금융지원 확대 방안도 포함됐다. 금융당국은 현재 소득은 낮으나 장래 소득 증가 가능성이 큰 청년층 등에 대해서는 DSR 산정 시 ‘장래소득 인정 기준’을 활용하기로 했다. 고용 노동통계 중 나이별 소득 자료를 우선 활용하고, 기타 다양한 통계자료 등도 활용할 수 있도록 금융권 가이드라인을 마련하겠다는 계획이다. 올해 하반기 중으로는 40년 초장기 모기지 상품이 나온다. 청년층(만 39세 이하)·신혼부부 대상 정책 주택담보대출에 만기 40년 대출을 도입해 원리금 상환 부담을 줄여주는 상품이다.