재테크가 절실한 대한민국, 해답은 ‘토지’에 있다
재테크가 절실한 대한민국, 해답은 ‘토지’에 있다
  • 박금현 기자
  • 승인 2018.11.29 13:18
  • 댓글 0
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이라희 난생처음 토지투자 저자
이라희 난생처음 토지투자 저자
이라희 난생처음 토지투자 저자

정부와 아파트 투자자들의 기 싸움이 가열되고 있다. 집값을 잡겠다는 정부의 확고한 의지로 정책이 수시로 바뀌자 국민들은 혼돈에 빠졌고, 볼멘소리가 연이어 터져 나왔다. 부동산으로 돈을 버는 시대는 종말을 고한 것일까. 정부의 촘촘한 부동산 규제 정책을 오히려 기회로 해석하는 부동산 전문가를 소개한다. 서민들이 자산증식의 블랙홀에서 벗어날 지금이 토지 투자의 골든타임이라고 말하는 한국부동산권리분석연구소 이라희 소장을 만났다.

 

수도권 집값에 급급하면 놓치는 것들

집값 안정화. 역대 정권에서 줄기차게 강조해왔으며 문재인 정부 들어서는 그 의지가 더욱 강력해졌다. ‘더 이상 집으로 투기하지 말라며 시장 반응에 따라 수시로 더 강력한 바뀐 정책을 발표하였다. 서민도 집을 살 수 있는 나라를 만들겠다는 정부의 의지는 명확했다. 9.13 부동산 대책에서 정부는 종합부동산세 개편에 중점을 뒀다. 조정지역(서울시, 세종시 등)에 2주택 이상 보유한 사람에게 (종부세 최고 3.2%까지)를 강화하는 것이 핵심이다. 종부세의 기준 공시가격을 9억 원에서 6억 원으로 낮추고 과표 구간을 3억 원~6억 원으로 신설했다. 투기 지역의 임대사업자 대출에 LTV 40%를 적용하는 한편 최근 허위매물 단속에 나서며 갭 투자를 막고 있다. 이런 정부의 노력은 결실을 볼 수 있을까. 부동산 투자를 수도권 주택과 아파트 시장으로 한정해 본다면 정부의 정책과 가시적인 효과에 매달릴 것이다. 하지만 한국부동산권리분석연구소 이라희 소장은 움츠러든 부동산 투자 심리에 대해 위기에서 기회를 본다. 정부가 규제를 하는 이유는 수도권 과밀화, 즉 너무 오른 수도권 집값 때문이다라고 밝혔다.

부동산 전문가라면 규제 속에서 투자할 찬스를 발견합니다. 아파트 시장과 반대로 토지투자는 지금이 골든타임입니다. 과거 수도권 주택이나 아파트에 올인했던 투자자금이 토지시장으로 빠르게 갈아타고 있습니다. 이렇듯 투자 수요가 토지로 쏠리고 있을 때 잘 편승하면 수익성, 안정성, 환금성 세 마리의 토끼를 동시에 잡을 수 있습니다. 대한민국에 내 땅을 갖고 싶어하는 열망은 과거보다 훨씬 더 강해지고 있습니다. 그러나 올라버린 수도권 땅값은 아무나 도전할 수 있는 것이 아니죠. 하지만 지방은 다릅니다. 과거 수도권 땅이 비싸서 못 샀다면 장차 수도권처럼 커질 가능성이 높은 지역의 땅에 지금 투자하면 됩니다.”

이 소장에 따르면 정부의 정책 흐름을 보면 부동산 투자의 답이 있다며 재테크에 목말라 있는 이들을 위한 현실적인 조언을 내놨다.

 

<난생 처음 토지 투자>로 전국민 토지등기 만들어주기 프로젝트

어떤 부동산에 투자해야 수익을 낼 수 있을까. 무조건 싸다는 이유하나로 부동산을 매입한다면 환금성을 보장받기 어려울 수 있다. 한국부동산권리분석연구소 이라희 소장은 매우 단순하면서도 정확한 기준점을 두고 있다.

수도권 집값으로 점철된 정부의 부동산 대책은 어제오늘 제기된 이슈가 아닙니다. 정부는 수도권의 지나친 집중화를 해결하기 위해 지방 분권화를 추진해왔습니다. 대표적인 것이 세종특별자치시와 기업도시, 혁신도시 건설입니다. 대한민국은 선계획, 후개발 원칙을 지키고 있습니다. 전국 균형발전을 선도하기 위해 계획했던 지방의 신도시들(4차 국토개발계획:2002~2020)이 하나둘씩 완공을 앞두고 있습니다. 지방의 대도시는 지금이 오히려 투자할 최적의 타이밍인 거죠.”

그는 과거 암환자의 식이요법을 관리해주는 사람이었다. 생명을 보살펴주는 것이 그 당시 그 삶의 사명감이었다고 한다. 그런데 어느 날 치료비 걱정으로 매일같이 울던 환자로 인해 돈에 대한 고민을 하기 시작했고, 환자들이 돈 걱정 없이 쉴 수 있는 힐링 카페와 힐링 마을을 지어야겠다는 의지로 상가와 토지를 알아보러 다니기 시작하면서 부동산과 인연을 맺기 시작했다고 한다. 그는 또한 수많은 건물주와 부자들을 연구하면서 부자들은 대부분 토지를 통해 탄생했다는 역사를 알게 되면서 자신의 제2의 인생을 토지에 올인했다. 그는 자신의 시행착오부터 성공 노하우를 차곡차곡 쌓아 부동산 업계 최고 연봉의 인물로 화제가 되었다. 현재 이 소장은 한국부동산권리분석연구소를 통해 토지권리분석을 도와주어 토지의 가치를 되찾아주고 있다. 또한 기적의 부자학교라는 나눔 활동으로 평범한 소시민이 경제적 고민에서 벗어나 행복할 수 있는 방법을 전파하고 있다.

최근 그는 토지 투자를 망설이는 초보자와 노후 준비를 위한 투자처를 찾는 중년층 등 재테크 수단을 찾는 이들을 위한 난생처음 토지투자라는 책을 집필해 선풍적인 인기를 끌고 있다. 또한 독자들의 간절한 요청에 책을 출간한 라온북과 함께 토지투자 클래스를 운영하고 있다. 1기는 단숨에 마감됐고 2기는 대기 중이다. 그는 부동산 투자를 공부하면서 느낀 것은 부동산 책이 너무 어렵다는 것이었다. 어느 정도 부동산에 눈을 뜬 후에 봐도 딱딱한 내용이 많았다.”라며 초등학생도 이해할 수 있는 가장 쉽고 재밌는 토지투자지침서를 늘 생각했다고 한다. 절실하게 다른 투자처를 찾고 있는 분들을 위해 더 머뭇거릴 수가 없어 책을 쓰게 됐다라고 말했다.

부자들은 왜 더 쉽게 자산을 불리는 것일까. 부자들처럼 서민들이 할 수 있는 재테크 상품은 왜 없을까. 토지투자는 왜 서민들에게는 어렵고 두렵기만 한 걸까. 왜 서민들은 늘 타이밍을 놓칠까. 서민들이 산 땅은 왜 개발되지 않을까. 꼬리에 꼬리를 무는 수많은 질문에 명쾌한 답을 내놓은 책이 난생 처음 토지 투자. “토지투자는 첫 경험이 굉장히 중요합니다. 첫 경험을 성공하면 더 큰 자신감을 얻어 지속해 나갈 수 있는데 그 반대라면 두려움에 다시는 도전하기 어려워집니다. 서민이라도 성공적인 토지 투자의 첫 경험을 맛볼 수 있음을 알려주고 싶었습니다.” 그가 바라는 것은 소시민이 성공적인 토지 투자 공식들을 쉽고 재미있게 익혀 경제적 고민에서 조금이라도 벗어날 수 있는 날이 왔으면 하는 것이다. 그리고 그의 노력은 구체적으로 실현되고 있다. 돈이 되는 땅의 가치를 알아보는 시크릿 파이브를 제시했다.

 

세종시 대박은 우연이 아니었다

이라희 소장의 시크릿 파이브 중 첫 번째는 정책의 중요성이다. 이 소장은 투자자와 상담할 때 정책을 최우선에 둔다. 투자자가 고민 중인 지역을 볼 때 해당 지역의 정부나 지방자치단체의 정책을 분석하는 것이다. 이 과정에서 부동산 투자를 해야 할지 말아야 할지가 걸러진다. 두 번째는 기업의 존재다. 현재의 모습이 아무리 논밭 밖에 없는 허름한 시골이라고 할지라도 그 지역에 대기업이 입주하기 위해 기반을 닦고 있다면 그 지역은 높은 수익률을 기대할 수 있다. 입주할 기업의 미래는 어떠할지, 주력사업은 무엇일지, 협력사의 유입이 계속되는지를 집중적으로 분석한다. 대기업이 어느 지역에 집중적으로 투자하는지도 유심히 관찰한다. 세 번째는 인구의 증가 여부다. 일단 인구가 감소하는 지역이라면 투자를 신중하게 다시 고민해보라고 권한다. 그리고 인구가 늘어나는 지역이라면 토지의 수요는 지속적으로 늘어날 수밖에 없으니 과감한 투자가 필요하다. 네 번째로 자본이 돌고 있는 지역인지 검증해야 한다. 대표적인 증거가 세수 증가다. 정부 또는 지자체가 걷는 세금이 많아지는 지역이라면 투자할 가치가 있다. 다섯 번째로 도로와 지하철 등 교통수단이 발달하는 지역에 주목해야 한다. 도로가 뚫리고 전철이 개통되는 이유까지 파악한다면 금상첨화다. 이 정도의 정보만으로도 돈이 되는 투자 지역을 선별해낼 수 있다.

부동산 투자자는 땅값이 올랐을 때 건축주에게 팔고 나와야 합니다. 묵히는 땅을 사면 돈을 벌 수 없습니다. 훗날 건축주가 사고 싶은 땅을 알아보는 안목을 키워 그 입지를 미리 선점해야 하는 것이에요. 선견지명이 있어야 하지요. 건축주라면 어떤 땅에 건물을 짓고 싶을까요? 공공기관이나 톨게이트, 전철역 등 유동인구가 집중적으로 몰릴 곳들에 관심이 많겠죠. 그런 자리는 가격이 비싸도 팔리는 이유가 바로 그런 이유이지요. 가격이 비싸더라도 그들은 조금이라도 더 빨리 핵심 상권이 되어 이율(임대소득)이 발생할 수 있는 지역과 입지를 선택합니다.”

그는 땅의 종류를 총 3부류로 나눴다. A단계는 건축주가 즉시 건축할 수 있는 땅이다. 그런 땅은 보통 평당 400만 원 이상의 고가에 거래가 된다. 초보 투자자가 현혹되기 쉬운 C단계는 평당 50만 원 미만의 저렴한 땅이다. 이런 토지들은 당장 개발되기 어려운 땅들이라고 말한다. 그럼 우리는 어떤 토지를 사야 할까? 그는 지금 당장 건축할 목적이 아니라 종잣돈을 불리기 위한 투자 목적이라면 AC의 중간단계를 추천한다. 평범한 지방으로 보일지 모르겠지만 대기업 이전이 확정되어 기반 시설을 확충하는 지역들이 B단계에 속한다. 그는 평택은 이미 A단계다. 평택의 바로 아래에 위치한 당진과 서산은 제2의 인천항으로 거듭나고 있는 지역이다. 중국의 물류와 관광의 통로가 당진과 서산으로 옮겨지고 있다.”라며 이제 세계 경제의 중심에 중국이 있다. 중국과 가까우면서 대한민국의 중심에 위치해 있는 당진·서산에 국제항만 확충, 신비행장민항기 취항과 국제항로 개설, 항만인입철도, 서해선복선전철 등 대형 SOC사업들이 속속 진행 중인 것은 대한민국의 신 행정수도인 세종시와 더불어 거대한 대한민국의 신경제광역권을 준비하기 위함이다. 미래를 읽어낼 수 있다면 지방에는 아직도 투자의 기회가 많다라고 설명했다.

 

전철이 개통되는 2020년이 오기 전에 입지를 선점하라

2020. 이라희 소장이 요즘 입에 달고 사는 말이다. 이 소장은 제2의 수도권을 준비하는 세종시와 충청북도·충청남도에 투자하기 적절한 때는 2020년 이전이라고 예측했다. 햇수로 보면 2년도 채 남지 않았다. 그는 자신만이 알고 있는 고급 정보를 대중에게 풀기로 결심했다.

정부의 정책은 늘 오픈돼 있습니다. 조금만 관심을 가지면 인터넷에 수많은 자료가 공유되어 있습니다. 홈페이지와 논문 등에서 얻은 자료를 바탕으로 토지 수요가 어느 지역에, 어떻게 일어날지 조사해야 합니다. 깊이 있는 통찰력이 필요하죠. 저는 토지 투자로 경제적 고민을 벗어나고 싶어하는 간절한 이들에게 저의 달란트(남들보다 뛰어난 토지안목)를 나누어 주고 싶을 뿐입니다.”

그는 정책이 현장에서 어떻게 발현되는지 세심하게 확인한다. 부동산 투자 수요를 일으키는 건축 현황을 전망하고 아파트 단지나 택지개발 시행사의 움직임이 불붙을 시기를 감안해 토지 투자 정보를 모은다. 그는 피땀 흘려 모은 정보를 아낌없이 공개하고 있다.

그는 처음 부동산 투자를 시작했을 때 초라했던 모습을 기억하고 있다. 1억 원을 모으지 못해 발을 동동 굴렸던 자신처럼 수많은 초보 투자자가 행복한 세상을 만들고 싶다는 이 소장이다. 토지 투자로 자산을 불려주고 싶은 마음을 가진 그는 내년에 연봉 1억 학교개교 준비에 박차를 가하고 있다. “나는 수많은 부자들을 만나면서 성공하려면 어떻게 해야 하는지 많은 것들을 배웠습니다. 오늘날 높은 연봉을 받기까지 쌓았던 많은 노하우들을 성공하고 싶은 이들과 공유하고 싶습니다.” 그의 부동산 투자는 일확천금을 목표로 하지 않는다. 그는 돈과 토지의 성질은 정직하다고 말한다. 내가 노력한 만큼, 그리고 투자한 또는 기다린 시간 만큼이라고 말한다. 육체적·정신적 건강과 더불어 경제적으로 행복해야 진짜 행복 아닐까. 이 세 가지가 만족해야 진정한 부자다. 그런 의미에서 연봉 1억 학교는 종합선물세트와 같을 것이다. 연봉 1억 학교에서는 몸과 정신, 경제력이 모두다 건강해지는 기적이 일어날 것이다. 그는 김동석 본부장과 함께 건전한 토지 문화를 추구하면서 남을 돕고 싶은 나눔의 정신, 인성을 갖춘 또 다른 사람들을 기다리고 있다. 그는 희망의 문을 열고 싶은 이들에게 기꺼이 자신의 지식을 나눌 마음이 되어 있다고 전했다.

 

이라희 소장의 최종의 꿈은 무엇일까?

더 이상 토지는 부자들만의 상품이 아니며 서민들이 마땅히 자산증식에 배워야 하는 재테크 상품입니다. 전 국토를 국민수로 나누면 한 사람 당 평균 보유해야할 토지는 약500평 정도입니다. 그러나 500평이 아니어도 누구나 대한민국에 내 땅 단 1평이라도 보유할 수 있도록 도와주고 싶습니다라며 환하게 웃었다.

 

 


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