정권이 바뀔 때마다 부동산 정책은 출렁인다. 서민 경제의 직격탄으로 작용해 경제 부흥을 주도했다가 경기를 나락으로 떨어뜨린다. 문재인 정부가 주창하는 것도 ‘서민 부동산 경제 안정화’다. 과연 문 정부는 저금리 시대의 유일한 돌파구로 인식된 부동산 투자를 저지하려는 것일까. 보다 면밀히 살피면 안정적으로 부동산을 투자할 방법이 많다. 오랜 분야 전문가인 ㈜이라이트비전 이주왕 대표가 전하는 일반인에게 필요한 건실한 부동산 투자 비법에 대해 알아보자.
정부의 부동산 정책, 이미 예견된 것
㈜이라이트비전 이주왕 대표는 새로운 투자 기법으로 각광받고 있는 부동산공법 분야 강의 일인자다. 부동산 투자자들이 문재인 정부의 부동산 정책에 설왕설래할 때 투자의 기준점을 제시하고 있다. ‘묻지마 투자’로 이골이 난 사람들에게 가장 현실적이며 현명한 투자법을 가르치는 이 대표는 “부동산중개업을 하면서 실무에 부딪히니 민법 등 이론적인 법률 지식보다 현장 공법이 중요함을 알게 됐다”라고 밝혔다.
“부동산공법을 공부해야 합니다. 부동산 투자 계획을 잡고 그 계획을 세운 이유가 무엇인지 인지하면 이득을 낼 수 있습니다. 정부는 현실적으로 적용할 수 있도록 정책과 법률을 변경합니다. 정부가 왜 바꾸는지를 공부해야 하는 것입니다.”
최근 이슈가 된 도시재생화 사업에 대해 그는 꼭 정부의 정책 기조를 떠나서 2018년과 2019년은 많은 변화가 있을 것이라고 말했다. 이미 2000년대에 추진된 도시기본계획 사업으로 이러한 변화는 감지되었다며 도시가 어떻게 바뀌는지 파악해야 한다고 전했다. 올해 도시 및 주거환경정비법과 조례가 개정된다. 6개의 정비구역을 3개로 통폐합하고 사람이 거주하지 않는 집의 개발, 소규모 지역의 개발에 대한 규제가 완화될 것으로 예상된다. 철저한 준비 없이 자칫 잘못된 판단으로 도시재생화 사업에 뛰어드는 것은 불속에 날아드는 불나방과도 같다. 그가 부동산공법 강의에 매진하는 이유 또한 판단 착오와 잘못된 정보로 인한 실패 사례를 그간 다수 목격해왔기 때문이다. 부동산 거래 시 난관에 부딪히는 경우가 왕왕 발생하는데 하자가 있는 경매물건, 위험이 제거되지 않은 부동산을 사면서 벌어지는 일들이다. 경매로 나오기 전 부동산에 효력을 발휘하는 허가사항을 확인하지 않아 손해를 보는 것이다. 이 대표는 우리나라 부동산 정책 기조를 ‘선계획 후개발’로 보고 있다. 먼저 체계적인 계획을 세운 후 개발에 뛰어든다는 논리로 그는 부동산공법을 연구하며 도시계획을 분석해 최적의 투자처를 수없이 발견했다. 여러 사람이 관심을 보여도 법규로 분석했을 때 잘못된 투자처라면 허상으로 끝날 수 있다. 즉 투자의 기본 골격을 부동산공법으로 마련해야 성공 확률을 확 끌어올릴 수 있다.
한편 이 대표가 혜안으로 부동산 시장 흐름을 읽는 것이 알려지자 부동산공법 강의 문의가 쇄도하고 있다. 그는 지성의 요람인 대학가에서 부동산공법을 가르치고 있다. 경기대학교 토지개발 실무과정 교수(2007~2009), 가톨릭대학교 토지개발실무과정 교수(2008~2010)를 거쳐 현재 서울사이버대학교 부동산학과 교수와 건국대학교 미래지식교육원 부동산경매 전문가과정 교수로 활동하고 있다. 공인중개사 협회 실무교육 부동산 공법 강사, 굿옥션 부동산 공법 강사, 국토해양부 직원연수교육, LH한국토지주택공사 퇴직금 투자 활용 방안 강의 등도 맡고 있다. 과거 EBS 명품 공인중개사 부동산공법에 출연해 시청자에게 큰 호응을 얻은 바 있다. 현재 KOK학원장, ㈜이라이트비전 대표, ㈜보브에셋 대표, 이앤민 대표 등의 역할을 맡아 부동산 투자와 부동산공법 교육 사업에 주력하고 있다.
아파트 경매보다 확실한 투자처
㈜이라이트비전 이주왕 대표는 “부담스럽거나 비싼 비용으로 아파트를 낙찰 받는 투자는 이득이 많이 남지 않는다”라며 “부동산공법으로 인허가를 변경해 아파트를 건설하는 방식으로 수익을 낼 수 있다”라고 설명했다. 도시개발법 제29조 규정에 따르면 각 지방자치단체는 집단환지 신청을 받으면 환지계획을 인가할 수 있다. 토지소유자들이 모여 신청하면 아파트 용지로 허가를 받을 수 있다. 집단환지의 위치는 공람의 과정을 거친 후에 환지계획을 인가할 때 최종 결정된다.
“아파트 수익 방법은 남들이 다 아는 방식입니다. 경매로 아파트에 투자할 때 너무 높은 금액을 책정하면 수익이 나지 않지요. 주거용 중개시장은 인터넷으로 정보를 접한 사람들로 인해 대중화돼 큰 수익을 기대하기 쉽지 않을 겁니다. 토지, 산, 비주거용 중개시장으로 눈을 돌릴 때입니다. 그중 하나가 환지 방식 투자인데요. 사람들이 잘 모르는 도시개발지역의 환지 방식으로 투자하면 고소득을 낼 수 있습니다. 부동산공법에 의거해 수용 예정지나 용도가 변경될 지역을 발굴하는 것입니다. 각종 사정으로 경매에 나온 토지에는 여러 인허가가 묶여 있습니다. 부동산공법을 잘 안다면 인허가를 취소하거나 이전하는 노하우를 갖게 됩니다. 부동산공법을 잘 이해해야 도시개발지역의 환지 계획을 세울 수 있습니다.”
요즘은 2%대의 저금리 시대로 은행 이자로 수익을 내기란 불가능한 시대라고 볼 수 있다. 너도나도 손쉽게 투자할 수 있는 방식으로 부동산 경매에 눈독을 들이면서 낙찰 가격은 점차 오르고 있어 수익률이 점차 떨어지는 것이다. 그에 비하면 도시개발지역의 환지는 단독용지비율보다 공동주택(아파트)용지비율을 높인다면 나쁘지 않은 수익을 낼 수 있다. 거주자에 대한 이전비, 지정물 보상비 등으로 사업비가 많이 드는 항목은 사전에 체크하는 것이 좋다.
이 대표가 최근 성공적인 투자를 이끈 평택 고덕국제신도시 경매물건을 살펴보자. 33억 원에 낙찰 받은 토지는 60억 원이 넘는 가격으로 보상을 받아 약 2배의 수익을 냈다. 그는 “도시가 어떻게 바뀌는지 내다봐야 합니다. 투자할 곳의 플레임이 주거형 도시인지 산업형 도시인지 알고, 개발제한구역에서 해지된 지역을 정부와 지자체가 어떻게 사용하는지도 조사해야 합니다”라며 “쌀 소비량이 줄면서 농업진흥지역 상당부분이 해제될 것으로 보이기에, 국가가 농업진흥지역 개발 계획을 어떻게 구체화할지 지켜보는 것도 관전 포인트입니다”라고 전했다. 그는 끊임없이 정부 정책을 앞지르며 투자처를 발굴하는 능력을 발휘했다. 한 예로 2000년대 정부가 ‘개별공시지가의 현실화’를 이야기할 때 수용예정지에 투자했다. 보상 계획이 나오지 않아 아무도 관심을 두지 않는 땅이었음에도 이 대표는 망설임 없이 사들여 막대한 이익을 창출했다. 정부 정책과 부동산 투자 트렌드를 보고 틈새시장을 찾아낸 그의 탁월한 안목이 드러나는 대목이다.
부동산 교육계의 유일무이한 강의 전문가
㈜이라이트비전 이주왕 대표는 최근 퇴직한 군인들을 상대로 한 ‘부동산재테크 강의’ 런칭을 준비 중이다. ㈜보브에셋 주식회사와 ㈜이라이트비전을 운영해 부동산 전문 투자자로 인정받으면서 자회사로 KOK학원에서 부동산공법을 강의하고 있다. 부동산 투자의 성지인 강남에도 많은 학원이 있지만 안양에 위치한 KOK학원으로 수강생이 몰려들며 큰 호응을 얻고 있다. 그에게 투자 정보를 얻고 고 퀄리티의 부동산공법 강의를 듣기 위해서다. 특히 부동산공법 강의는 입소문을 타며 꾸준히 수강생이 늘고 있는 추세다. 더불어 이 대표는 6년 째 사회공헌 프로그램에 무료 강의를 하고 있다. 부동산공법을 가르치고 정보를 알려주는 것이 좋아 자발적인 재능 기부도 마다하지 않는다. 최근 차별화된 부동산 투자 경향에 맞춘 교육 방식과 함께 회원들이 유대 관계를 쌓고 정보 교류와 인맥 형성을 위해 연회원제로 운영하고 있다.
“저의 강의를 선호하는 분들은 실무 위주의 내용이 유익하다고 말합니다. 법률해석 실물 투자 경험이 풍부해 학생들에게 부동산공법에 관한 지식을 전달하고 있습니다. 민사집행, 민법에 대한 지식이 중요하다고 착각할 수 있으나 민사집행법(부동산집행 관련 법률) 비중이 훨씬 크다고 할 수 있지요. 경매물건의 하자를 살피는 방법, 수익을 많이 내는 모델의 특징 등 핵심적인 공략법을 제시하고 있습니다.”
최근 그가 인천·부천지역학습관에서 총 4회에 걸쳐 진행한 ‘부동산공법경매의 투자비법에 대한 강좌’는 짧은 시간에 부동산공법경매에 의한 투자비법을 배울 수 있는 내용으로 구성했다. 소액투자, 수익창출, 부동산 숨겨진 지뢰 찾기, Turning Point 등 실무사례를 제시해 부동산 투자에 대해 문외한인 일반인들에게 알짜배기 강의였다는 평가를 받았다. 부동산 투자와 교육을 아우르며 활동 중인 그는 올해 49살의 중년이 됐지만 나이를 거스르는 열정으로 달리고 있다. 무엇보다 일에 대한 애정으로 몰두하는 이 대표는 ㈜이라이트비전이 수익모델을 줄 수 있는 자산 가치를 개발하는 회사로 운영하고 싶다며, 도시개발지역의 투자가 잘 풀려서 수익형 부동산의 롤모델을 제시하고 싶다고 덧붙였다.
부동산과 관련된 법은 한 단어, 한 구절만 바뀌어도 투자 시장에 일파만파 영향력을 행사할 수 있다. 이미 다 아는 부동산 투자 지식을 좇는 것은 실패 확률을 높이는 일밖에 되지 않는다. 시대의 변화를 따라가는 투자는 가치가 없다. 부동산 정책과 관련 법률이 변화하는 시기를 예측하고 준비하는 부동산 전문가를 만나야 재테크 효과를 확실히 볼 수 있다. 부동산 투자 장소를 물색하고 부동산 거래를 계획했다면 변수는 없는지 세밀히 관찰하는 능력을 지닌 부동산 전문가는 흔치 않다. 부동산의 자산 가치와 수익가치를 꾸미거나 부풀리지 않고 부동산공법 전수로 투자자의 안정성과 수익성을 보장하는 전문가를 만나야 소중한 자본을 지킬 수 있다. 대비와 예측에 기반을 둔 똑똑한 투자는 경제 불황 속에서도 프리미엄 개발 호재를 찾아낸다. 대기업도 시기를 맞춰 부동산 투자로 이익을 창출하는 세상이다. 삼성화재는 지난해 을지로 사옥을 부영그룹에 처분하면서 2600억 원의 매각이익을 냈다. 몸값이 높아지는 부동산 중에서 장밋빛 미래를 보장하는 알짜물량을 찾는 안목과 매각 타이밍을 가진 자만이 살아남을 수 있다. 이 대표는 ㈜이라이트비전을 통해 훈풍이 불 지역을 추천해 투자자들의 마음을 사로잡고 있다. 그는 정부의 강력한 부동산 정책의 부작용인 서울 지역의 일시적인 아파트값 상승을 예견해 수강생들을 놀라게 한 바 있으며 직접 중개, 분양, 투자, 경매, 개발, 시행 업무를 하면서 경험한 부동산 사례를 입체적인 공법으로 풀어낸 명강의로 능력 있는 후배를 속속 배출하고 있다. 무턱대고 부동산을 사면 이득을 보는 시절은 지났다. 이 대표는 그가 지닌 탁월한 역량과 노하우를 모아 오롯이 더 나은 교육을 전하는데 힘쓸 예정이다. 앞으로도 그가 이뤄낼 성과에 응원의 박수를 보낸다.
